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| 管理組合法人とは？ |
管理組合とは？
マンションとか建物や施設の区分所有者が集まって運営する組織が管理組合です。マンションや建物・施設に対し大きな責任と権限をもっています。
総会もしない、規約がない、代表が決まっていない、つまり管理組合が無いという状態でも「管理に責任をもつ何らかの組織があり、責任の度合いは所有している広さによる」と見なされています。
例えば汚水施設が故障してトイレが使えなくなれば、責任は区分所有者全員にあります。
目次
１．管理組合は「区分所有法」にしばられる
自治会は任意加入の「親睦団体」にすぎませんが、管理組合は「区分所有法」に縛られる加入必須組織です。
（総会の会議及び議決）
第３７条
組合員総数の3/4及び議決権総数の3/4以上で決する。
１．規約の変更
２．施設の変更又は処分
５．組合の解散
この規約は平成２４年５月２０日から改定施行する。
総会が近づくと議案書が各戸に配布されます。
見ると、1ページ目にこんなことが記載されていました。
定時総会次第
１．開会
２．開会あいさつ
３．議長選出
４．議事録署名者指定
５．議事
-----------------------------
第３２条 （総会）
３．理事長は通常総会を年１回、新年度開始後２か月以内に招集しなければならない。
５．総会の議長は理事長が務める。
「議長を選出、それはおかしいんじゃないですか？会議は理事長が招集しているんだから、いきなり議長選出とか他人に任せるのは正しくないと思います。〇〇さんも発言を控えてくれませんか」
区分所有法第４１条「集会（総会）においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。」とあり、議長は原則として、管理者が就任することを法律上で明文化しています。
管理組合における管理者とは、理事長のこと。
つまり、規約に別段の定めや別段の決議、区分所有者による集会の招集請求に対して管理者が集会を招集しなかった場合等の例外を除き、理事長が議長に就任します。
管理規約では､｢病気などやむを得ない理由で管理者(理事長)が職務を遂行できない場合には､副理事長が理事長の代行をつとめる｣と定めています｡病気で欠席じゃなければ理事長が議長をするのが筋です。
役員ではない他の組合員より、日頃より組合運営に携わる理事長が、総会の進行においてもスムーズにことを進めるであろうということに基づいています。
組合員による臨時総会においては、議長は、総会に出席した組合員の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する」と規定しています。理事長が議長を務めることになると、その議事運営の公正さに疑念が生じるから。
監事が臨時総会を招集し総会の議長を理事長が務めるのは、組合員による臨時総会の招集の場合と同様、理事長が行う議事運営の公正さに疑念を払拭することができません。監事が議長を務めることが適正です。
臨時総会開催のお知らせ（平成30年3月25日）
（帰属）問題解決には総会の議決が必要です。そのために臨時総会を開催して組合員の意向（心の向かうところ。おもわく。どうするかの考え）を伺いたく思い、臨時総会を開催させて頂きます。
臨時総会は組合規約第32条4項（臨時総会招集）に基づき開催して組合員の市への帰属を住民投票でもって賛否を問いたいと思います。
住民投票のお知らせ
（要旨）
4月に臨時総会を開いて組合員のご賛同を得ました住民投票を実施することといたしました。投票による賛否如何で今後の在り方を決定したいと思います。全員の投票を願います。
「投票の結果で帰属するかどうか決める」という趣旨です。
この投票は無効です。
（理由）
汚水処理施設の所有権・運営権を市に帰属させることは、37条４の「処分」にあたります。この案件は総会の議決が必要です。総会でもない「住民投票」で決めることはできません。これは区分所有法の決まり事ですから、それに反することを理事会が行うのは法律違反です。管理組合規約の変更は理事会で勝手にできません。
配布された議案書は以下のようなものでした。
平成２９年度（５月２８日）
出席４２名 委任状４７０名 （総数８０２名）
第１号議案 ２７年度業務報告の件
第２号議案 ２７年度収支決算の件
第３号議案 ２８年度事業計画（案）の件
第４号議案 ２８年度会計収支予算（案）の件
第５号議案 ２８年度役員の選任（案）の件
平成２８年度（５月２２日）
出席４２名 委任状４７０名 （総数８０２名）
第１号議案 ２７年度業務報告の件
第２号議案 ２７年度収支決算の件
第３号議案 ２８年度事業計画（案）の件
第４号議案 ２８年度会計収支予算（案）の件
第５号議案 ２８年度役員の選任（案）の件
理事長が違法行為を行うことは、法治国家の下では到底許されることではありません。「法」というものは厳しいものです。誰も逃れることは出来ないし、感情も役には立ちません。原因があって結果があるんで決して偶然はないんです。悪いことをすれが悪い結果がある。良いことをすれば良い結果がある。極めて単純なのです。
総会決議が必要な重要事項でこうした住民投票がふさわしいかを含め、組合員の合意づくりが必要なのに前のめりです。
みんなで集まって民主的に議論して正しいと考えたことも、結果的にみんなの利益にならなければ、それは民主主義といえません。
組合員みんなで集会して、喧々諤々の討論をしたからといって「いい案」はできないのです。まず意識の強い人が「原案」を考え、その原案に多くの組合員の意見を聞いて、取り入れて作っていくのです。知識のない人がいくら沢山集まって討論しても「船頭多くして、船山に登る」ことになる場合が多いです。
しかし、前回の臨時総会の議案は「住民投票で賛否を問う」という「決議の仕方を問う」だけのことで、「要領＝帰属する筋道やメリットデメリット」を示していません。中身はもちろん一切審議は進んでいません。５月の総会までに、これらの整備をすることは事実上不可能でしょう。
アンケート実施から２年間、必要な整備についてこれほど全く議論されないという事態では帰属発議はできません。理事会の怠慢です。アンケートには多数の検討事項が盛り込まれています。形式的な事情だけで、なし崩しに帰属させるなら、新たな矛盾を引き起こすことになります。
（総会の会議及び議決）
第３７条
組合員総数の3/4及び議決権総数の3/4以上で決する。
１．規約の変更
２．施設の変更又は処分
５．組合の解散
この規約は平成２４年５月２０日から改定施行する。
総会が近づくと議案書が各戸に配布されます。
見ると、1ページ目にこんなことが記載されていました。
定時総会次第
１．開会
２．開会あいさつ
３．議長選出
４．議事録署名者指定
５．議事
-----------------------------
２．総会の議長は理事長です。特別の事情がない限り議長を選出できません。
第３２条 （総会）
３．理事長は通常総会を年１回、新年度開始後２か月以内に招集しなければならない。
５．総会の議長は理事長が務める。
「議長を選出、それはおかしいんじゃないですか？会議は理事長が招集しているんだから、いきなり議長選出とか他人に任せるのは正しくないと思います。〇〇さんも発言を控えてくれませんか」
区分所有法第４１条「集会（総会）においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。」とあり、議長は原則として、管理者が就任することを法律上で明文化しています。
管理組合における管理者とは、理事長のこと。
つまり、規約に別段の定めや別段の決議、区分所有者による集会の招集請求に対して管理者が集会を招集しなかった場合等の例外を除き、理事長が議長に就任します。
管理規約では､｢病気などやむを得ない理由で管理者(理事長)が職務を遂行できない場合には､副理事長が理事長の代行をつとめる｣と定めています｡病気で欠席じゃなければ理事長が議長をするのが筋です。
役員ではない他の組合員より、日頃より組合運営に携わる理事長が、総会の進行においてもスムーズにことを進めるであろうということに基づいています。
組合員による臨時総会においては、議長は、総会に出席した組合員の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する」と規定しています。理事長が議長を務めることになると、その議事運営の公正さに疑念が生じるから。
監事が臨時総会を招集し総会の議長を理事長が務めるのは、組合員による臨時総会の招集の場合と同様、理事長が行う議事運営の公正さに疑念を払拭することができません。監事が議長を務めることが適正です。
臨時総会開催のお知らせ（平成30年3月25日）
（帰属）問題解決には総会の議決が必要です。そのために臨時総会を開催して組合員の意向（心の向かうところ。おもわく。どうするかの考え）を伺いたく思い、臨時総会を開催させて頂きます。
臨時総会は組合規約第32条4項（臨時総会招集）に基づき開催して組合員の市への帰属を住民投票でもって賛否を問いたいと思います。
日時：平成１８年4月7日
議題：住民投票
前段：帰属をどうするか聞きたい。
矛盾↓
後段：臨時総会の住民投票で決める。
矛盾↓
議決権行使書
市への帰属の賛否を得るための住民投票の実施に
賛成------598
反対-------23----------------------------------------------
議題：住民投票
前段：帰属をどうするか聞きたい。
矛盾↓
後段：臨時総会の住民投票で決める。
矛盾↓
議決権行使書
市への帰属の賛否を得るための住民投票の実施に
賛成------598
反対-------23----------------------------------------------
住民投票のお知らせ
（要旨）
4月に臨時総会を開いて組合員のご賛同を得ました住民投票を実施することといたしました。投票による賛否如何で今後の在り方を決定したいと思います。全員の投票を願います。
「投票の結果で帰属するかどうか決める」という趣旨です。
この投票は無効です。
（理由）
汚水処理施設の所有権・運営権を市に帰属させることは、37条４の「処分」にあたります。この案件は総会の議決が必要です。総会でもない「住民投票」で決めることはできません。これは区分所有法の決まり事ですから、それに反することを理事会が行うのは法律違反です。管理組合規約の変更は理事会で勝手にできません。
配布された議案書は以下のようなものでした。
３．管理組合法人定時総会議案書
平成２９年度（５月２８日）
出席４２名 委任状４７０名 （総数８０２名）
第１号議案 ２７年度業務報告の件
第２号議案 ２７年度収支決算の件
第３号議案 ２８年度事業計画（案）の件
第４号議案 ２８年度会計収支予算（案）の件
第５号議案 ２８年度役員の選任（案）の件
平成２８年度（５月２２日）
出席４２名 委任状４７０名 （総数８０２名）
第１号議案 ２７年度業務報告の件
第２号議案 ２７年度収支決算の件
第３号議案 ２８年度事業計画（案）の件
第４号議案 ２８年度会計収支予算（案）の件
第５号議案 ２８年度役員の選任（案）の件
理事長が違法行為を行うことは、法治国家の下では到底許されることではありません。「法」というものは厳しいものです。誰も逃れることは出来ないし、感情も役には立ちません。原因があって結果があるんで決して偶然はないんです。悪いことをすれが悪い結果がある。良いことをすれば良い結果がある。極めて単純なのです。
総会決議が必要な重要事項でこうした住民投票がふさわしいかを含め、組合員の合意づくりが必要なのに前のめりです。
みんなで集まって民主的に議論して正しいと考えたことも、結果的にみんなの利益にならなければ、それは民主主義といえません。
組合員みんなで集会して、喧々諤々の討論をしたからといって「いい案」はできないのです。まず意識の強い人が「原案」を考え、その原案に多くの組合員の意見を聞いて、取り入れて作っていくのです。知識のない人がいくら沢山集まって討論しても「船頭多くして、船山に登る」ことになる場合が多いです。
「お知らせ」を作るとき、はじめからみんなで集まって、どう作るかと検討してもいい案はできない場合が多いです。問題意識の強い人が、原案をつくり、みんなに見て、意見を取り入れる場合の方が、いいものができるのです。
最初から、なんでもみんなで相談して多数決で決めるのが民主主義ではないのです。
区分所有法（規約）に基ずく（住民投票）が重大な矛盾に直面しています。規約では、「汚水施設の変更あるいは処分の決議である時は、その議案の要領を通知しなければならないとされています。
しかし、前回の臨時総会の議案は「住民投票で賛否を問う」という「決議の仕方を問う」だけのことで、「要領＝帰属する筋道やメリットデメリット」を示していません。中身はもちろん一切審議は進んでいません。５月の総会までに、これらの整備をすることは事実上不可能でしょう。
アンケート実施から２年間、必要な整備についてこれほど全く議論されないという事態では帰属発議はできません。理事会の怠慢です。アンケートには多数の検討事項が盛り込まれています。形式的な事情だけで、なし崩しに帰属させるなら、新たな矛盾を引き起こすことになります。
組合員が納得のいく議論を
- 水工社が津市へ提出
- 津市から工事明細が示される
- 理事会は予算計画を立てる。
そのためにはその中身を知らせることが大前提です。
そこをつまびらかにし、組合員が納得のいる形で議論することが必要でしょう。組合員が納得するためには、情報を開示して「この目的のためにこれくらいの予算が必要だ」という議論をすることです。帰属して組合解散後にいくらかかりましたと公表されても後の祭りです。途中での定期的な開示が必要です。
３．寒波で水道管凍結による破裂
元栓からは自宅の管理責任になります。漏水しているのに気づかずにいると水道料金がかさみます。約１ヶ月間、気がつかないで料金が４０万円近くなった方もみえます。少しずつ漏れている場合は気づかないものです。「いつもより水道の出が悪い」と思ったら要注意。だが、南海トラフ巨大地震で施設が破壊されたら、抜本的な修繕、外壁修理ほか配水管の交換、曝気装置の設置などを含めると修繕積立金では足りず、少なくとも1戸40万円を追加で集める必要があります。
施設が建ったのは81年の建築基準法改正の前で、さらに今の耐震基準を満たすための回収を迫られる可能性も高い。住民の3割はすでに７０～８０代。「いつまで生きているか分らんから、今のままでいい」という意見も根強いでしょう。だが南海トラフ巨大地震が近いとなると「帰属」で一つになります。
４．管理組合の集会で「市への帰属推進」を決議
集中的に検討する「委員会」をつくり、プランを練る設計事務所を選定。幸い、修繕積立金に余裕があるため、1戸当たり40万円ほど還元されることもわかります。管理組合は住民の不安を解消するため、アンケート実施などのコミュニケーションも重ねます。そして定期総会で正式に帰属を決議。区分所有者の3/4以上の賛成が必要だが最終的に全戸が賛成するでしょう。築30年を超えると給排水管などさまざまな部分に傷みが出始めます。ただ、処分に必要な、3/4以上の賛成を得るハードルは高い。
管理会社に設備管理などの業務は委託しているものの、大規模修繕工事の計画づくりは自分たちで進める必要があります。だが、住民の高齢化や住んでいない所有者の増加などで意見がなかなかまとまらず、準備ははかどらないでしょう。
自分たちが住む物件の資産価値の維持や施設の向上を真剣に考えてほしい。施設の老朽化を放置していると、物件の価値も保てなくなります。他人事と思わず、管理組合の決算などを見て、積み立て状況を確認するなどの防衛策が必要です。
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